Aanbieders hypotheken voeren een renteoorlog

Aanbieders hypotheken voeren een renteoorlog

Hypotheekrente Dalende hypotheekrente en meer verstrekkers van hypotheken zorgen voor nieuwe laagterecords

Een minimale hapering in de machine. Zo zou je het effect van de coronapandemie op de ontwikkeling van de Nederlandse huizenmarkt achteraf kunnen noemen. Nog geen jaar geleden braken de hypotheekrentestanden voor zowat elke rentevaste periode laagterecords. Het idee van een negatief hypotheektarief – geld verdienen met je hypotheek! – leek opeens niet zo onwaarschijnlijk meer.

En toen kwam corona. De lockdown had ook effect op de financiële markten, en de hypotheekmarkt werd daarbij niet ontzien. Over de gehele linie stegen de hypotheekrentes weer. Die periode was echter van korte duur: sinds juli dalen de rentestanden, en eind 2020 werden opnieuw laagterecords geboekt.

Bovendien lijkt sinds begin 2021 nog iets veranderd op de hypotheekmarkt, zegt analist Oscar Noorlag van hypotheekadviseur Van Bruggen Adviesgroep: „We zien dat het aantal aanbieders dat wekelijks de rente verlaagt, is verdubbeld.”

Vorige week registreerde De Hypotheekshop de meeste rentewijzigingen in een week tijd sinds deze adviseur dat in 2016 is gaan bijhouden. Liefst 80 procent van alle aanbieders paste de rentestand aan, en allemaal naar beneden.

In zijn jongste marktupdate spreekt hypotheekadviseur Noorlag van een ‘renteoorlog’. „Of beter gezegd een renteoorlogje, want de verlagingen gaan steeds met stapjes van enkele honderdsten procentpunten”, zegt Noorlag. „Maar al die kleine stapjes tellen wel op.”

Dus staan de hypotheekrentes inmiddels weer lager dan ooit, gemiddeld op 1,55 procent. Wie een huis met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) koopt, kan bij ongeveer de helft van de aanbieders voor tien jaar geld lenen voor minder dan 1 procent rente. En mensen met een hypotheek die 75 procent of minder bedraagt van de marktwaarde van hun huis, lenen tegenwoordig twintig jaar vast voor ongeveer 1,5 procent. Ter illustratie: dat was tien jaar geleden nog ruim 5 procent.

Noorlag schrijft de dalingen toe aan de toegenomen concurrentie op de hypotheekmarkt. „Sinds de vorige crisis zijn de rentes in eerste instantie vooral gedaald door monetair beleid. Er is zoveel geld beschikbaar dat geld lenen goedkoper is geworden. Maar we hebben vorig jaar het punt bereikt dat de invloed daarvan beperkt is geworden. De rentedalingen zijn nu echt het gevolg van onderlinge concurrentie.”

De hypothekenmarkt telt zo’n veertig aanbieders. Van oudsher domineren daar de grootbanken, in Nederland ABN Amro, Rabobank en ING. Daarnaast heeft een aantal verzekeraars altijd hypotheken verstrekt. Sinds 2013 is er echter een nieuw type speler op de markt: de regiepartij, een intermediair die geld van pensioenfondsen en andere beleggers investeert op de hypotheekmarkt.

De eerste regiepartij in Nederland was asset manager DMFCO met MUNT Hypotheken. „Inmiddels hebben we zo’n 20 miljard euro van pensioenfondsen en verzekeraars in hypotheken geïnvesteerd”, zegt directeur Rogier van der Hijden. En MUNT, tegenwoordig de vierde geldverstrekker op de hypotheekmarkt na de grootbanken, is niet de enige die is gegroeid.

Uit cijfers van adviesbureau IG&H blijkt dat sinds begin deze eeuw het aandeel van banken in nieuwe hypotheekleningen gestaag is gedaald, van ongeveer 80 procent naar minder dan 60 procent. Dat komt deels doordat een aantal kleinere banken is verdwenen, maar ook door de opkomst van andere geldverstrekkers op de huizenmarkt. Verzekeraars, buitenlandse aanbieders en vooral de regiepartijen hebben een steeds groter deel in handen gekregen. De gezamenlijke regiepartijen pakken nu elk kwartaal zo’n 20 procent van de nieuwe hypotheken.

Met hun komst is het aantal aanbieders flink gestegen, nadat de financiële crisis in 2008 juist diverse partijen de markt had afgedreven. „Sinds 2013 is het aantal hypotheekverstrekkers weer toegenomen”, zegt Van der Hijden.

Veel klanten met een aflossingsvrije hypotheek hebben die bij een bank lopen en vinden overstappen naar een andere aanbieder te veel moeite

Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) heeft die concurrentie zich vertaald in gunstiger voorwaarden voor de consument. Vorig jaar constateerde de toezichthouder dat de rente op aflossingsvrije hypotheken sinds 2015 hoger was dan op annuïtaire hypotheken. Dat kan deels worden verklaard doordat bij annuïtaire leningen tussentijds wordt afgelost. Maar waarom zou dit verschil vóór 2015 dan niet ook al zichtbaar zijn geweest?

Het antwoord is: toegenomen concurrentie, met name in de markt voor annuïtaire hypotheken. Sinds 2015 hebben niet-bancaire partijen een serieus aandeel op de hypotheekmarkt. Door die extra concurrentie daalt de hypotheekmarge, de opslag die leningverstrekkers rekenen bovenop de rente. Niet-banken betreden vooral de markt voor annuïtaire hypotheken, waardoor de marge op dit type hypotheeklening extra daalt. Veel klanten met een aflossingsvrije hypotheek hebben die bij een bank lopen en vinden overstappen naar een andere aanbieder te veel moeite. Vandaar dat de marges daarop intact blijven.

Speuren naar beetje rendement
Dat de concurrentie toeneemt, is al een tijd gaande. Waarom leidt dit dan nu tot een renteoorlog?

Noorlag relativeert: nieuw is het niet – een rentedaling als deze deed zich ook voor in 2015, en in 2019. Wat wel een rol speelt zijn de onzekere economische tijden. Dan is de hypothekenmarkt populair om geld in te investeren. Hypotheken, zeker die van de braaf afbetalende Nederlanders, hebben een laag, maar betrekkelijk stabiel rendement. En laag is ook relatief in een omgeving waarin banken met negatieve rentes rekenen voor spaartegoeden boven de 100.000 euro, en de Europese Centrale Bank (ECB) diezelfde banken boeterentes oplegt als zij geld bij haar stallen. Het is voor grote investeerders, kortom, lastig om risicovrij überhaupt nog iets van rendement te maken. Want geld is er genoeg is, mede dankzij het ruimhartig opkopen van obligaties door die ECB. Dan is de Nederlandse hypotheekmarkt voor financiële partijen zo gek nog niet.

Lees ook:Huurders vallen financieel verder buiten de boot
Noorlag: „Het rendement op hypotheken is goed en er is veel geld beschikbaar op de financiële markten. Het zou best kunnen dat meer partijen zich agressief opstellen en veel in hypotheken gaan investeren, waardoor de rentes dalen.”

Je ziet het ook bij bedrijfsobligaties, zegt Van der Hijden van DMFCO. „Ook daar zijn de rentes gedaald als gevolg van het vele beschikbare geld, maar het rendement is nog voldoende, en dus zie je een verhoogde interesse in die markt.”

Tegelijk valt juist nu de daling van hypotheekrentes op, omdat de marktrentes de afgelopen tijd wat zijn gestegen. Dat betekent dat aanbieders meer betalen voor het geld waarmee zij hypotheekleningen financieren, en tegelijk diezelfde lening goedkoper aanbieden. Ergo: ze teren in op hun winstmarges, zoals DNB al constateerde.

Stabieler stelsel
Lang niet iedereen is blij met de almaar dalende rente. Volgens Noorlag hebben in het verleden wel eens partijen, zoals ABN Amro, gezegd dat ze niet langer wilden meedoen aan de race naar de bodem. Maar als andere aanbieders hun rente dan toch verlaagden, moesten ze wel mee om geen marktaandeel te verliezen. Zoals Van der Hijden zegt: „We zijn geen prijsvechter, maar we willen wel een aantrekkelijke rente bieden. Dus we volgen de markt.” En de markt zakt steeds verder.

Over het algemeen is de toegenomen concurrentie goed voor de Nederlandse hypotheekmarkt. De consument profiteert van efficiënte en goedkopere dienstverlening, en het financiële stelsel als geheel wordt er veiliger en stabieler van, zegt toezichthouder DNB. Pensioenfondsen en verzekeraars met hun langetermijnverplichtingen lopen niet het risico dat hun in hypotheken belegde geld direct wordt opgevraagd. Bij banken, die hun hypotheekleningen afdekken met spaargeld en geld dat ze op de kapitaalmarkten lenen, kan dat wel gebeuren. De financiering door pensioenfondsen is dus veiliger en stabieler dan bankfinanciering.

De vraag is hoelang deze strijd nog aanhoudt. Gaat het door tot de hypotheekrente nul is, of zelfs nog lager?

Daar komt bij dat banken zelf geld mogen scheppen door leningen (zoals hypotheken) uit te geven, zolang ze die deels afdekken met kapitaal. Pensioenfondsen mogen dat niet, zij kunnen alleen geld beleggen dat ze als premie van hun deelnemers hebben gekregen. Als pensioenfondsen een groter deel van de hypotheekmarkt in handen krijgen, zet dat een rem op de schuldengroei.

Na de verschuiving in de hypotheekmarkt ten gunste van niet-banken, in de periode tussen 2013 en 2016, lijkt de afgelopen jaren sprake van stabilisatie. Het marktaandeel van de banken daalt in ieder geval niet verder. Een verklaring hiervoor is dat ze weer actiever dingen naar de aandacht van de huizenbezitter. Ze doen mee aan de renteoorlog, kortom.

De vraag is hoelang deze strijd nog aanhoudt. Gaat het door tot de hypotheekrente nul is, of zelfs nog lager?

Van der Hijden van MUNT ziet dat zijn investeerders de huidige dalingen „nog niet echt spannend vinden”. „Zulke schommelingen horen erbij”, zegt hij. „Hypotheken zijn nog steeds interessant.”

Noorlag denkt niet dat veel aanbieders dit nog lang volhouden. „De economische omstandigheden zijn slechter, de marktrentes hoger, dus ze teren in”, zegt Noorlag. „Aan de andere kant verrassen de ontwikkelingen me nu wekelijks, dus die voorspelling heeft een garantie tot aan de voordeur.”

Bron: https://www.nrc.nl/nieuws/2021/02/08/aanbieders-hypotheken-voeren-een-renteoorlog-2-a4031016

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.